Шпора: Экономика недвижимости

Шпора: Экономика недвижимости

1.св-ва стоимости-спрос ст-ть зависит от соотнош. спр. и

предлож.Спроса нет,нет ст-ти.Полезнисть-нет ст-ти если нет

полезности.Это основа ст-ти,но сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность

-ст-ть возникает в рез-те наличия огран.предлож. полезности.

Передоваемость-юр.возможность передачи прав соб-ти-условие

возникнов.ст-ти.

2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажи на открытом конкурентном рынке при

соблюдении всех условий честной продажи(полная инф.,на цену не влияют

побочные стимулы)

3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цы ведут себя рац.образом.,но не обладают

абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют в усл-ях конк-ии в своих собственных

интересах с целью макс выгоды;3. пок и прод-цы дей-ют без сговора и

мошенничества;4. пок и прод-цы имеют типичные побуждения и дейст-ют без

незаконного давления(продажа за разумный период времени)

4.Ст-ть в исп-ии(потреб ст-ть)-ст-ть недвиж-ти для конкретного

пользователя(кот м. и не выставлять объект для открытой прод-жи)

удовлетворяющего свои потреб-ти.

5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретного инвестора,предъявляющего свои

инвест требования к капиталовложениям

6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частей недвижимости,кот мб разрушены /повреждены

7.Ликвидац ст-ть-цена продажи в срок,меньший среднерыночного маркетингого

периода

8.Ст-ть для нал/облож.-база для налог. расчетов

9.Осн.задача при опред. ст-ти-прогнозирование кол-ва,кач-ва и продолж-ти

буд.выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.

10-13:Позиции отражающие(.)зрения пользователей:Полезность-сп-ть

конкретной недвижимости удовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет

ст-ть если она полезна для реализации потребностей соб-ка-эконом/личных.З

амещения -макс цена недвижимости опр-ся миним суммой,за кот мб.

приобретен др. объект аналог полезности.Т.е пок-ль не будет платить больше чем,

стоит аналогичный объект или больше чем его стр-во.Ожидания х-т

(.) зрения пользователя на буд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод

связано с вер-тью изменен. их велич. и х-ра , а это в свою очередь м повлиять

на наст. ст-ть соб-ти.в основе принципа лежит теория измен ст-ти денег во

времени.

14-21 Позиции отражающие взаимоотнош. компонентов соб-ти:Добавочная

продуктивность –опред-ся чистым доходом,относящимся к земле,после

компенсации затрат на труд,кап-л и управление.Это принцип клас.теории:сущ.4

фактора(тр,з,к,управление) при надлежащем использовании кот после возмещ затрат

м остаться д/с ,кот относят к земле.Д/П возникает в р-те того что земля

позволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и-к или

удовлетворения особых потр-ей.Вклад-сумма на кот изменяется ст-ть

соб-ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р : из-ки

по космет рем дома не приведут к увелич его соб-ти если она не эстетична.

Возрастающей и убывающей отдачи – по мере увеличения к-либо ресурса

ф-ров пр-ва,рост чистой отдачи сначала ув.,затем ум.В микроэк.этот принцип

соответствует з-ну убывания пред.пр-ти .Принцин баланса-любому

типу соб-ти соот-ет оптимальное сочетание ф-ров пр-ва , при кот достигается

макс ст-ть земли.Если нарушается принцип баланса, то появляется

«недоулучшеная»/«переулучшенная» соб-ть.В любом из этих случаях земля теряет

ст-ть из-за неэф-ного испол-ия , а риск по вероятным сделкам с такой соб-тью

увеличивается.Экономического размера-на любом рынке существует

оптимальное кол-во земли, необходимое для наиб. эф-го использования различных

типов соб-ти.Оптим-ый размер застройки опр-ся ее функциональным

назначением.н-р:отсутствие места для парковки м снизить ст-ть большого

универсального маг-на и наоборот слишком большой зем.участок не принесет

доп.дохода.

Экономического разделения-имущественные права на собст-ть следует

разделять и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличилась.

22-28Позиции отражающие (.) зрения рынка-Принцип зависимости-ст-ть

оцениваемой соб-ти зависит от х-ра и ст-ти окруж. соб-ти.Качество

месторасполож-ия зависит от соответствующих параметров участка принятому в

данном месте типу землепользования и от близости к эк.центрам.(для доходной

недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. среда и соответственно м

изменится ст-ть соб-ти.Соответствия-макс.ст-ть возникает тогда

,когда уровень архитектуры,удобств,х-ра использования соб-ти соот-ет потреб-ям

и ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки дом без гаража будет не

принят рынком,если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-т если в р-не

небольших домов возвести огром.особняк.В этих случаях ст-ть несоответствующей

рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса- цена соб-ти

опред-ся взаимод-ем предложения и спроса на аналог соб-ть на данном

рынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда опр-ся

только предложением и спросом.Др особенность принципа его большая инерционность

на рынке нед-ти.Конкуренции-прибыль на рынке превышает уровень

необ-мый для оплаты факторов пр-ва,конкуренция на данном рынке ув-ся,что

приводит к снижению ср.уровня доходов.Этот принцип особенно важен при расм-ии

дохода,превышающего рын.норму.Если доход не обеспечен долгоср. арендой , то

вер-ть его поступлениия гораздо ниже сред/рыночной, а риск соот-но выше.

Изменения-факт непостоянства ст-ти нед-ти во времени.Измен.ст-ти

происходит как в рез-те измен-ия самой нед-ти(износ,реконструкция),так и в

рез-те измен внеш условий.Этим принципом объясняется профес-ый стандарт

оценки-фиксировать конкретную дату оценки.Наилучшего и эффективного

использования-в любой тек момент макс ст-ть нед-ти соот-ет наиболее

эф-му использованию нед-ти,которое в свою очередь опред-ся текущим состоянием

рынка.

Глава 5.2.Ситуации в кот.примен-ие затр.метода целесообразно:анализ наилучшего и

наиб.эф-го исп-ия участка земли;анализ нового стр-ва и улучшений;оценка

рын.ст-ти для целей страх-ия и налогообложения;окончательное согласование

величины рын.ст-ти.3.Опр-ие рын.ст-ти нед-ти затр.методом производят в

след.послед-ти:1 оценка ст-ти земли,как свободной и доступной для наиб.эф-го

исп-ия.2оценка восст-ой /заменяющей ст-ти соор-ия на дейст-ную дату

оценки.3Оценка величины общего износа соор-ия.4Оценка восст-ой /заменяющей

ст-ти с учетом общего износа (2-3)5.Оценка рын.ст-ти полного права соб-ти

нед-ти (1+4)4.Восстановительная ст-ть-оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на

действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же

мат-ов,соблюдая такие же стр-ые стандарты,по т.же проекту,т.же планировки и

квал.раб силы,имеющего все недостатки абсолютное соотв-ие и износ,как оцен-емое

сооруж-ие.5.Замещающая ст-ть- оцениваемая ст-ть стр-ва в тек ценах на дату

оценки соор-ия с полезностью=полезности оцен-го соор-ия,с употреб-ием соврем-х

м-ов,ст-ов,проекта,планировки..6.Прямые и-ки-раходы,непосред-но связанные со

стр-ом/физ улучшением.:ст-ть мат-ов,изделий,оборуд-я;з/п стр-х раб-х;ст-ть

мероприятий по тех.безоп-ти;ст-ть стр-х машин и мех-ов;ст-ть временных

зданий,сооруж,инж.сетей и коммун-х услуг;рас-ды по хран. м-ов;прибыль и

наклад.расходы подрядчика,вкл. Технадзор,пособия по нетрудосп-ти,пож-ую

страх-ку,стр-ку по безработ-це.7.Косвенные и-ки-рас-ды/траты,кот. необх-мы для

стр-ва,но обычно не вкл-ся в стр-ый контракт:гонорары архитек-ам и инж. за

проектирование;оценки,консультирование,б/у и юр.обслуж-ие;ст-ть инвест-ий в

землю и контрактные платежи в теч стр-ва;страх-ия и рекламные выплаты в теч

стр-ва;доп-ые инвест-ии к-ла в арендуемые помещения/арендная плата;маркет-ые

расходы на продажу/передачу соб-ти;адм-ые расходы застойщика;р-ды на

изменен.права соб-ти.8.Прибыль пред-ля-устан-ая рынком цифра,отражающая

сумму,кот пр-ль ожидает получить в виде премии за исп-ие своего к-ла.Это

ст.риска,связанная с развитием проекта. 9.Метод сравнительной ед-цы-основан на

сравнении ст-ти ед-цы площади/ед объема оцениваемого объекта со ст-ю ед-цы

площади/ед-цы объема подобного типового соор-ия.(недавно постр-го)10.Метод

разбивки-ст-ть всего соор-ия опр-ся как сумма ст-тей его стр-х

компонентов-фундаментов,стен,перегородок.Ст-ть каждого компонента=сумме пр. и

кос.и-к,необходимых для устр-ва единичн-ого объема.(1м2стены=ст-ти

кирпича ,р-ра з/п..)11.Физический износ-вызывается разр-ием строи-х конструкций

и мат-ов под дей-ем разл-х факторов(физ и хим выветривание,перегрузки,непр-ая

эксп-ия)12.Функциональный износ-вызывается недостаточностью/чрезмерностью

размеров здания,несовременным объмно-планировочным решением,устарев-ем мех-го

оборуд-ия.13.Внешний износ-вызыв-ся факторами извне:измен.ситуац на рынке,измен

фин и законодат-х условий.14.Экономическая жизнь-период времени,в теч кот

улучшения нед-ти дают вклад в ст-ть соб-ти.Обновление/реконстр-я старой с-ти

обычно удлинняет ее эк жизнь.15.Действительный возвраст—кол-во лет,кот прошли с

момента заверш-ия стр-ва соор-ия.16.Эффективный возвраст-показываемый

состоянием и полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше дейст в-та,если его

экспл-ли выше среднегоНо если здание не имело соответ-щей экс-ии,его эф-ый в-т

мб больше,чем реал.возраст.17Неисправимый физ износ в короткоживущих

эл-ах-разность м/д полной вос-ой/заменяющей ст-тью эл-та и суммой исправимого

и-са эл-та умножаются на отнош-е действительного возраста к общей физ.жизни

эл-та.После опред-ия вел-н испр-го физ износа и суммы восст-ой ст-ти

кор-кожив-х эл-ов с неиспр-м физ из-ом,необ-мо вычесть эти вел-ны из полной

восст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия базы для подсчета неиспр-го физ из-са в

долгожив-х эл-ах.Глава 6:1.При анализе продаж земли используют

ед.сравнения:Цена за ед.площади;цена за ед.длины участка вдоль красной

линии;цена за участок.2.При анализе продаж застроеных уч-ов исп-ся ед.сравнения

:цена за 1м2 общей площади; цена за 1м2 чистой

площади,подлежащей сдаче в аренду; цена за 1м2 здания;цена за

комнату;ц. за кв-ру/др.ед-цу недвижимости; цена за 1м2 здания и

соор-ия; ц. за ед-цу,приносящую доход.3. 9 основных эл-ов сравнения

порядков в оцен.пр-ке:1Права соб-ти на нед-ть-полное право

соб-ти,аренда2.Условия финансирования-% от кредита,кот кредитор требует для

оформления кр-та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условия

продажи-по цене ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(если

приобрет-аемая соб-ть дорога как семейная реликвия)4.Состояние рынка –

инфляция,дефляция,измен.налогового и др. зак-в,измен.в предложении и

спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа продаж

подоб.объектов в разных местах.6.Физ.х-ки-размеры,конструктивные эл-ты,качество

мат-ов,износ,внеш.вид.+состояние окр.среды,функциональные возм-ти и эстетич-ие

х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся к объектам приносящих доход(на вел.дохода

влияют:тек.з-ты,кач-во упр-ия,скидки в арендной плате,условия и сроки

аренды.8.Использование-при выборе объ-ов срав-ия следует отк-ся от тех, кот

после продажи исп-ся не так как объ-т оценки(спортзал после прд.исп-ся как

крыт.стоянка,цена продажи мб выше чем рын.ст-ть спорткомплекса.9.Компоненты

ст-ти не связанные с нед-тью-для объектов ком.назнач.(гост,рестор,маг х-но

присутствие в ст-ти компонентов не связ-х с нед-тью.)-ст-ть

оборуд-ия,мебели,приборов,посуды д учитываться отдельно,т.к эк х-ки таких

позиций не совпадают с х-ми нед-ти.Глава 7.1.Реконструированный отчет о

доходах-на основе фин.отчетов,к кот относятся бал.отчет и отчет о доходах.Это

специфика оценки нед-ти,как части эк-ки нед-ти, и разработан для расчета

величины чистого

операц.дохода,применяемого для целей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа,применяемого для

целей оценки отл-ся от опр-ия чистой операц-ой прибыли,прим-ой в б/у,реконстр-й

отчет будет отл-ся от отчетов,выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды

,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги на нед-

ть,некоторые.эксплуатац.р-ды и страховка зданий.Постоянные р-ды на замещение

предусматривают периодическую замену бытсро изнаш-ся

компонентов(кровля,покрытие пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные

дороги,сан-но-техническая)3.Переменные р-ды-связаны с интенсивностью

использования соб-ти уровнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление,по

закл.договоров аренды,з/п обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на уборку,эксплуатацию и

рем.,на содер-ие терр-ий и автост-ки.,по обеспечению безопасности.5.Общий

к-т капитализации(Rо) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет

взаимосвязь м/д ЧОД за год и общей ст-тью/ценой

соб-ти.Мб><=предполагаемой отдаче инвест-го кап-ла. К-т капитал.

собственного к-ла(Rе)-норма дохода,кот отражает взаимосвязь м/д

годовым ден.потоком до уплаты нал.и собств-м кап-м. К-т капитал.заемного

к-ла(Rм)- норма дохода ,кот отражает отношение год.суммы по

обслуживанию долга к основной сумме кредита. К-т капитал. для земли(Ri)-

нрма дохода,кот отражает взаимосвязь м/ду год.суммой поступлений от арендной

платы за землю и ст-тью земли. К-т капитал.для зданий(Rв)-норма

дохода,кот пок-ет отнош.части год.дохода,приходящегося на здание,к ст-ти здания

. Норма прцента-относится к нормам отдачи,причем употребляется применительно

к отдаче заемного к-ла.Опред-ся отнош.ст-ти платы за использ-ие кредита к сумме

кредита. Норма дисконта-норма отдачи,применяемая для перевода буд-х

платежей/поступлений в наст.ст-ть.Полученная наст-ая ст-ть опред-ет величину

к-ла,кот д вложить инвестор,чтобы получить отдачу=определенной норме дисконта.

Внутрен.норма отдачи(irr)-дисконтирует ст-ть всех буд-х выгод и приравнивает

их наст.ст-ть к сумме начальных инвест-й. Общая норма отдачи-отдача

всего инвест.к-ла.учитывает изменения доходов в теч. периода владения,т.же как

и возврат в конце владения.но не учитывает эф-т заемного финансирования и

расчитывыает так,будто бы соб-ть была продана без заемного к-ла.Эта

норма-объедин-ая норма на заем. И на соб.к-л. Норма отдачи собственного

к-ла-учитывает все буд.выгоды,приходящ-ся на соб-ый к-л в теч всего срока

проекта,включая реверсию.Учитывает влияние заемного финансирования на денежный

поток собств-го к-ла.Глава 8 Для анализа перспектив следует рассмотреть

след.факторы :перспективность местополож-я(доступность уч-ка,тип

застройки);состояние спроса на предлагаемый тип нед-ти(выбирается наиболее

целесообразные вар-ты использ-ия участка);юр.нормативы(несоответствие

предполагаемых улучшений законод-м нормам м привести к значительным

убыткам,штрафам.)Физ.х-ки участка-физ возможность выполнения

улучшений.Физ.х-ки-топография,инжен-геологические и гидрогеологические

х-ки,эколог.параметры.Финансовая обоснованность-прогнозирование эк

целесообразности осуществ-ия конкр-го проекта с учетом величины и времени

поступления и расход-ия ден.ср-в.2.Для оценки рын.ст-ти земли –методы:сравнения

продаж;распределения;выделения;разбивкина участки;техника остатка для

земли;капитализация зем.ренты.3.Общепринятыми элементами сравнения для

земли:права соб-ти;условия фин-ия;условия продаж;условия рынка(время)Глава 9

Потенциальный валовый доход-потери при сборе ар.платы+прочие дох=действ.валовый

доход-операц-е рас-ды=чистый опер.доход+резерв на

замещение-%платежи-аморт.отчисления-аморт-ые фин.из-ки=налогооблагаемый

доход(т1)*ставка налога=налоги от операций(т0).Ден.поток после уплаты нал

т1-т0.2.Резерв на замещение-в реконстр-ом отчете входит в позицию

операц-х рас-ов и предусм-ет формирование ср-в для замены быстроизнаш-ся

эл-ов.Но с(.) зрения формирования налогоблаг.дохода эта позиция рассм-ся как

часть доходов инвестора,поэтому ее следует добавить к суммеЧОД.% платежи

-по ипотечным обяз-ам вычитаются из налогообл-ой суммы,в то время как выплаты

основной суммы кредита-не вычитается.Аморт.отчисления-позволяет

рефинансировать ст-ть активов/инвест-й налогоплат-ка.Аморт.-ия активов-реальный

расход,т.к ст-ть актива не будет рефинансирована при его продаже.

Амортизируемый базис-цена,кот инвестор платит при покупке соб-ти+рас-ды на

покупку+ст-тьдоп.капиталовлож-й.Амортизируемая сумма=величине

амортиз-ого базиса-ст-ть неаморт-ой части соб-ти(земли).Амортизируемые

финансовые изд-ки-это вычитаемая позиция при расчете налогооблагаемого

дохода.К фин.и-ам относ-ся:затраты на орг-ию финансир-ия(гонорары кредитора

оценщику,дисконтные пункты,страховой полис кредитора.).3.Денежный поток от

продажи/ликвидации инвестиций(реверсия)=ожидаемая цена продажи-рас-ды на

продажу=реализ-ая сумма-скорректированный базис=доход от продаж*ставка

налога=налог на продажу.Реверсия собственного к-ла после уплаты налога=реверсия

собств-го к-ла до уплаты налогов-налог на продажу.4.Скоректированный

базис-определяется как начальная цена инвестиций+расх-ды на покупку-накопленные

аморт.отчисления за время владения+капиталовл-ия за время владения.6.Чистая

наст.ст-ть-NPV=-C0+Sat=1Ct/(1+r

t)t.., C0-сумма начальных инвестиций, Ct

-денежный поток периода t,rt-норма дисконта.7.Для применения правила

чистой наст.ст-ти необ-мо:спрогнозировать все ден.потоки в теч.срока

владения,вкл. ден.поток возможной продажи в конце проекта;опр-ть альтернат-ую

ст-ть кап-ла на фин.рынке;опр-ть наст.ст-ть буд-х ден.потоков путем

дисконтирования по норме,= альтернативной ст-ти к-ла;опр-ть чист.наст.ст-ть

вычитанием из настоящей ст-ти буд.ден.потоков суммы начальных

инвестиций;выбрать из нескольких вариантов проект,имеющий макс.значение

чист.наст.ст-ти.8.Внутренняя норма отдачи-норма дисконтирования,кот.делает

чист.наст.ст-ть=0.Т.е при диск-ии по норме,равной IRR,наст.ст-ть возврата

кап-ла=начальным инвестициям.9.Риск-возм-ть того,что какие-то события не

состоятся.Если есть полная уверенность относительно будующих событий , то риск

=0.Неопределенность-возможность того,что какие-то события

состоятся.Вероятность-относительная возможность того,что определенные события

состоятся.10.К-т покрытия долга-отношение чистого операционного дохода к

годовой сумме обслуживания долга.DCR=NOI/DS исп-ся для простого анализа

осуществимости проекта с заемным финансированием.

1Банк:т.к.заемщик закл-ет 2 незав-х др.от др.дог-ра с Б. и с

доч..ф.банка, то заемщик м.расторгнуть дог. с доч.ф. и тогда кв. в его

собств-сти незав-мо от того б.ли он платить по долгам,также он м.продать

кв..Клиент:на время дог-ра кв.в собств-ти Б.,отсутствие прописки;возм-но

банкр-во Б.или доч.ф.(ни кв,ни денег)

2Банкиры утв-ют,что если урегул-ть ? прописки и собств-ти,не кредитовал бы

только ленивый.

3Если Б.не разр-ет заем-ку на время дог.пропис-ся в кв,то заемщику н.прописка

по др.адресу,что м.б.невозм-но

4СБС-Агро сам оцен-ет кредитоспос-ть заемщика,оформл-ет док-ты,выд-ет

кредит,привлек-т деньги иностр.Б. Клиенты м.при получ-и кред.оформить кв.в

собств-ть,пропис-ся.

5Н.опл-ть не‹30%ст-ти кв.,r по кред.19%год.в вал.,31 в руб., r рефин-я

+3%.Нельзя купить кв.в 5-тиэтажках,с износом ›30%.

6Срок кред.до 10 лет.

7Факторы,учит-емые Б.:декларируемый доход,проф.рост,спрос на проф-ю,наличие

иждив-цев и пр.

1Гос.пошлина-1,5% от Σ дог-ра.

2Баб-аф.прод-ли кв.по рын.ст-ти,оформ-ли по заниженной.Затем водки и в

наркодиспансер,мол были не в себе,и дог.аннулир-ся,возвр-ли оформл-ю Σ.

3Если купили по заниж.цене,потом решили улучшить жил.усл.,то вер-ть большого

под.налога,т.к.большая разница м-у Σ покупки и продажи.

4Если не указывать реальн.Σ продажи,то м.б. объяснение с органами,откуда

ср-ва на нов.кв.

5При продаже кв.м.вычесть из н/облаг.дохода ее ст-ть,но не ›5000 мин.з/п.

6Вы м.продать кв.за 140000$ и не платить под.налог в теч.3 лет,для этого

н.купить нов.недвиж-ть.

7Кв.стоит 400милл.,за год зараб-но 107милл.При исп-ии льготы м.списать за год

107милл.,оставшиеся 293 милл.льготы м.растянуть на 3 года при выполнении

усл.:вычеты не ›5000 мин.з/п или дохода за 3 льгот-х года;льгота тем,на кого

жилье оформлено.

1Для того,чтобы попасть под н/обл-е подарок-д.б.дорогим (›80

мин.з/п);-входить в оговор-й законом перечень;факт дарения д.б.удостоверен

нотариусом.

2Подарочный налог дяди с 20тыс$=77мин.з/п+20% от ст-ти им-ва свыше 850

мин.з/п.(≈16835430руб)

1”Округление кв.м.”- “круглая”цена

2Долевое строит-во-возм-ть оплатить буд.жилье не сразу,а по частям, 3Рынок

долевого инвест-я-

4Рисков-ть вл-й:ответств-ть за сделку несет пок-ль,вер-ть потерять деньги,кв.

5Выгода покупки жилья в кредит-платишь 1/2-1/3 ст-ти кв.,сразу вселяешься.

6Ст-ть недостр.кв.‹ готовой на 10-20%,инв-ру м.б.выгоднее положить деньги на

депозит и потом купить гот.кв.7.первоочеред.?-надежность девелоперской ком-

ии(застройщика)

8Типовое жилье-$600-900 кв.м. 9Тип.жилье нераспродается,т.к.предл-е

превыш-т спрос

10Элитн.кв.-от $2тыс кв.м

12Дефицит своб.площ.в домах улучш.план-ки или по индивид-м проектам ($900-1200)

13Принцип 2-го этажа:м.вклад-ть в строит-во,когда коробка дома хотя бы 2

этажа,т.е.до завершения не ›1,5лет.

15Наименьший риск участия в долев.стр-ве:в типовых новостройках и элитн.секторе.

16Элит.сектор:гарантия безопасн-ти-большая разница м-у с/с-ю стр-ва и ценой

кв.м; рынок тип.жилья монополизирован крупн.стр.орг-ми,выросшими из

гос.структур,f-е сами стр-ли,инв-ры,риэлтеры;гарантия гос.власти.

17Привлек-ть рынка жилья для средн.класса:низкая конкур-я,закрепление на

рынке,f-й обещает стать дох-ным.

18Рисков-ть освоения нов.технол-и: из-за неотработанности техн-гии стр-ва

м.повыситься с/с-ть стр-ва.

19Макс-я цена элитн.жилья м.б.выше реальной вдвое ($7000-2000).

20Пирамида-полученное первыми участниками оплач-ют последующие.

21Пока рынок жилья для средн.класса формир-ся,ср.классу лучше воздержаться от

риск.вл-й.