|
|
|
|
Курсовая: Анализ и проектирование операций с недвижимостью
Курсовая: Анализ и проектирование операций с недвижимостью
Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ
Государственный Университет по Землеустройству
Кафедра экономической теории и менеджмента
Курсовой проект по теме:
«Анализ и проектирование операций с недвижимым
имуществом»
Выполнил студент 42 Э группы Ефремов А.В.
Преподаватель
Нилиповский В.И.
Москва 1999
| Введение. | 3 | Глава I. Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом. | 4 | Глава II. Анализ рынка недвижимости. - Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов
- Анализ рынка земельных участков
- Анализ рынка жилых помещений
- Анализ рынка нежилых помещений
| 10 10 16 19 23 | Глава III. Проектирование операций с недвижимым имуществом. - Прогнозирование операций с земельными участками
- Прогнозирование операций с жилыми помещениями
- Прогнозирование операций с нежилыми помещениями
| 26 26 29 31 | Глава IV. Эффективность операций с недвижимостью. | 33 | Глава V. Правовое обеспечение операций с недвижимостью. | 35 | | Заключение. | 39 | | Библиографический список. | 41 |
ВВЕДЕНИЕ
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра
I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое
разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так,
например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается
недвижимостью.
Кроме такого подхода к недвижимости существует и другой, который
рассматривает недвижимость не как товар, а как капитал в материальной форме,
приносящий доход.
Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и
продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает
большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют
перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.
В данной курсовой работе будет предпринята попытка проанализировать тенденцию
развития рынка недвижимости в РФ и дать прогноз его развития на ближайшее
время.
ГЛАВА I
Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы:
- земельный участок
- жилое помещение (дом, квартира, комната)
- нежилое помещение
- здание и сооружение
- участок лесного фонда.
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании
он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок
земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок
жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию.
Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие
сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и
нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и
элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Право собственности на жилую недвижимость возникает только после
государственной регистрации этого права.
Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в
собственность иным, установленным действующим законодательством, способом
квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину
на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-
продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.
Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не
ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются
под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.
Рынок жилья является достаточно криминогенным, поэтому при покупке или
продаже жилья лучше всего обращаться в профессиональные агентства
недвижимости, чьи комиссионные в размере 5-8% от продажной стоимости квартиры
оплачиваются покупателем квартиры. Обращаясь в агентство, надо выяснить,
оформит ли оно документы на квартиру и зарегистрирует ли право собственности
в соответствующих органах, а также как и где будут производиться расчеты.
Надежные агентства обычно осуществляют все платежи через банк, что
практически исключает всякий риск на этом этапе сделки.
Агентство, найдя подходящий вариант квартиры, заключает с покупателем договор
о покупке квартиры. В договоре указываются: точный адрес, характеристика
жилья, общая стоимость квартиры, стоимость услуг агентства, сроки выписки и
выселения из квартиры продавцов. Надежные агентства недвижимости могут
предоставить страхование титула. Это страхование от событий, произошедших в
прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это
называется страхованием сделки купли-продажи. Оно позволяет покупателям
квартиры рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения
договора купли-продажи судом.
Сегодня купля-продажа квартиры выступает как высшая и последняя стадия обмена
квартир. Этот процесс представляет собой одновременную продажу старой и
покупку новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для клиентов, так
как они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру.
За них это делает агентство недвижимости.
Другим наиболее распространенным видом сделки с жильем является сдача его
внаем. При взятии внаем квартиры надо ознакомиться с формой №9 и выяснить, не
прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли они быть против сдачи
квартиры. В последнем случае договор аренды на законном основании может быть
расторгнут.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или
реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе
приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную
аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами
управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится
промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного
назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и
проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть
единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что
послужило началу формирования рынка недвижимости.
С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные
участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией
РФ. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную,
местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч.
коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование,
но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и
купли-продажи и иного распоряжения землей.
Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом
РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. «О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в России» и другими нормативно-
правовыми актами.
Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право
собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной
(поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право
собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок
купли-продажи, залога, аренды и других действий, связанных с владением,
пользованием и распоряжением собственностью.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается
соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению
местной администрации. При купле-продаже земельного участка и в других
случаях перехода права собственности свидетельство выдается указанным
комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или других документов,
подтверждающих переход права собственности.
Основанием для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю
является:
- прямой запрет в законодательстве РФ на предоставление земельных
участков в собственность
- наличие споров о принадлежности данного участка
- изменение его целевого назначения кроме случаев, предусмотренных
законом.
Граждане, получившие земельные участки в пожизненное наследуемое владение или
бессрочное (постоянное) пользование, а также взявшие их в аренду (кроме
аренды у граждан), имеют право на предоставление и выкуп этих участков в
собственность.
Форма предоставления земельных участков (собственность, пожизненное
наследуемое владение, аренда) определяется по желанию граждан.
При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в
пользование гражданам, в собственность ему бесплатно передается участок или
часть его в пределах, действующих на момент перерегистрации предельных норм
предоставления земельных участков. Остальная часть участка по желанию
гражданина может быть им выкуплена по договорной цене или передана ему в
пожизненное наследуемое владение.
Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных
нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом
интересов собственника, включая возмещение ему стоимости земли по договорной
цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры,
связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, как и другие
земельные споры, рассматриваются в судебном порядке.
Приватизация земли, зданий и сооружений как единого объекта недвижимости –
гарантия предпринимателя, что он является собственником предприятия и
земельного участка.
Хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить кредит
от ипотеки, продать часть земельного участка, а также оценить его
продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из своих
потребностей, допустимых законом.
Порядок продажи земельных участков арендаторам состоит в следующем.
Земельные участки могут быть застроенными (участки, на которых или под
которыми расположены предприятия, здания или сооружения) и незастроенными
(участки, на которых или под которыми не расположены предприятия, здания или
сооружения, делающие невозможной застройку таких участков).
Пустующие незастроенные земельные участки, землепользователем которых
является приватизируемое предприятие, могут быть выкуплены вместе с
застроенными и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит его
застройку в установленном порядке в течение 3 лет с момента вступления в
право собственности.
При продаже застроенного земельного участка в границах городов или других
населенных пунктов право собственника на земельный участок включает право на
любое разрешенное его использование, под которым понимается право
использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями,
сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным
соответствующими органами власти согласно действующему законодательству и
утвержденным строительным, санитарным, природоохранным, противопожарным
нормам.
Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие
публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых
земельных участков должны обеспечить:
- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего
пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной
инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в
собственность
- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и
подъездов к ним
- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб
для ремонта объектов инфраструктуры.
Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность
безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая
используется исключительно для обеспечения объекта недвижимости данного
собственника.
Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут выступать
различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают граждане и
юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и иные
муниципальные образования, а также Российская Федерация и ее субъекты в лице
соответствующих органов, например, при продаже муниципального или
государственного недвижимого имущества.
Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны обладать
полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего возраста, а в
случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет,
гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном
объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность приобретается
также при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16
лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося
предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым
имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента
государственной регистрации юридического лица. Следует иметь в виду, что для
государственных и муниципальных предприятий распоряжение недвижимостью
возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицо относится к
некоммерческим организациям, необходимо отражение в учредительных документах
возможности совершения таких сделок.
Для признания сделок с недвижимым имуществом действительными требуется
соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону.
Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объектов общего
пользования многоквартирного дома - общих помещений дома и других объектов,
обслуживающих более одной квартиры.
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало отчуждателю
или наследодателю на праве собственности. В тех случаях, когда отчуждателем
выступает государственная или муниципальная организация, недвижимость должна
принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям - на праве
хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также
казенным предприятиям - на праве оперативного управления. Законное владение,
пользование и распоряжение недвижимостью подтверждается правоустанавливающим
документом. Например, договором продажи, свидетельством о праве на
наследство, договором передачи и др.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки
соответствовало его действительной воле, то есть, должно быть правильное
понимание результатов сделки, а ее совершение должно быть добровольным.
В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок.
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту
расположения недвижимости. Если сделка направлена на отчуждение одной
стороной недвижимости и, соответственно, приобретение другой, то право
собственности у приобретателя возникает с момента государственной
регистрации. Одновременно с возникновением права собственности на
приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого
имущества. Если приобретается право собственности на недвижимость в
многоквартирном доме, то лицо становится сособственником фундамента, крыши,
лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает
право пользования придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Попытаемся вкратце охарактеризовать одну, самую распространенную сделку,
направленную на отчуждение недвижимости, - договор купли-продажи. По такому
договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость,
а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную
сумму.
В качестве сторон по данному договору могут выступать как граждане, так и
органы местного самоуправления, юридические лица. Продавцом, по общему
правилу, в договоре купли-продажи выступает собственник недвижимости.
В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской
Федерации ограничивается установлением простой письменной формы заключения
договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотариального
оформления договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого
имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении
соответствующих соглашений должна лечь на учреждения юстиции - органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По
общему правилу, не предусматривается государственная регистрация договора
купли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права собственности.
Только для договоров купли-продажи предприятия и жилого помещения закон
предусматривает регистрацию как договора, так и перехода права
собственности.
Нельзя не сказать о том, что договор обязательно должен содержать
характеристику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой
договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным, если
в нем не указана цена недвижимого имущества.
В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того, юридическое
это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено правило, по
которому передача недвижимости продавцом и принятие его покупателем
осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному
документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором,
обязательство передачи недвижимости считается исполненным после вручения его
покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого
имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом: продавца
от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя - его принять.
Само по себе принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям
договора, даже в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе,
не является основанием для освобождения продавца от ответственности за
ненадлежащее исполнение договора.
При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель
вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае
существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения
неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без
несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо
проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)
покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата
уплаченной за недвижимость денежной суммы;
- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом,
соответствующим договору.
Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные с
земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст. 552
ПС РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на
недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята
этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом возможны
различные варианты.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на
котором находится продаваемый объект, покупателю передается право
собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный
участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на
котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что
и продавец.
Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму,
устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают
граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например,
когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором
остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право пользования
этим жилищем.
Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному
договору, существенным условием которого было проживание продавца на данной
площади.
Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают
лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения
покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц, с
указанием их прав на пользование проданным жилым помещением.
Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет
общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения,
возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого
помещения.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного
потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление,
полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное
помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право
собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности на
недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона.
Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество, вытекающие из
договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий и сооружений,
заключенный на срок менее года.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной
регистрации перехода права.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет
возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление
сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал
обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли
регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без
нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует обратить
внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации
нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе,
а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим
нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное
и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а
также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное
нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании
недвижимости).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих
соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести
два вида соглашений:
- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство,
обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в
нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом
договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях,
предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для
квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой
письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное
оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить
четыре взаимосвязанных принципа:
1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объекта
регистрации и независимо от региона.
2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав.
3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально такие
реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем -
субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.
4. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение
юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах
недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и
соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с
Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого
государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо
уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной
доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а
учреждения юстиции, соответственно, принимают документы, необходимые для
государственной регистрации, и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения
юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки.
После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между
заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект,
а также других оснований для отказа или приостановления государственной
регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей
в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец,
совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются
удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со
дня подачи необходимых документов.
ГЛАВА II.
Анализ рынка недвижимости.
Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов
Рынок — это механизм или институт осуществления контактов между покупателями,
или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг.
Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему
цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами,
руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители
делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.
Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и
другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее
обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала,
использованием различных ресурсов и труда.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой
национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще,
так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли
могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи,
инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости
для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди
которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство
спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров
снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.
Изменение спроса зависит от таких факторов, как:
- потребительские вкусы или предпочтения покупателей
- количество покупателей
- уровень денежных доходов покупателей
- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)
- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.
Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого
товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина
предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о
том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или
предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по
более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на
ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на
другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов;
числа продавцов.
Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет всего
три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е.
строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг и
т.д. . Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так
что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-
продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от
других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье и
нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а
нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые,
производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жилье, в свою
очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье,
кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в
собственности граждан и юридических лиц.
Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые
выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они
характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками
(пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к определенным социальным
группам (преуспевающие бизнесмены, деятели литературы и искусства,
малообеспеченные слои).
При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много частей,
каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-то
товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка
представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются
покупателям с одинаковыми запросами.
По функциональному назначению объектов рынок не движимости подразделяется на
четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья;
рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на
собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия
в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.
Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на
котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна
роль государственного регулирования, так как государство является
собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом
рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного объекта, так
и первоначального плана застройки.
На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар,
подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания
спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых
помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей
экономической ситуацией.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения,
пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами
собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает
интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного
количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение
жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена,
наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами,
призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и
других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы,
реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с
ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции
в части налогообложения.
В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:
- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на
рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти
в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости
- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и
покупателей (физических и юридических лиц).
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне -
жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на
макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.
На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости
существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской
экономике.
Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и
налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции,
неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.
Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены
исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов,
как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в
сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных
участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.
На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается
неразвитость рыночной инфраструктуры.
Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей
среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению
новых субъектов в рынок недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и
характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов,
несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью
граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой
перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.
Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной степени на
всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния на сделку в
сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет
способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.
Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на
индивидуальное загородное строительство и появлением строительных,
производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для создания
рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие законы и
нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции Российской Федерации
они обрели новое звучание в связи с усилением права частной собственности на
землю. В результате формы владения, пользования и распоряжения землей должны
соответствовать нормам гражданского права, то есть собственность, имущественный
найм (пользование) и аренда. Земля переводится из-под
административно-государственного регулирования под гражданско-правовое ведение
по договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т.д.
Сохранены серьезные ограничения по использованию природоохранных зон,
исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий
вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать
порядок представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного
предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению
землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной
власти на местах. Введена плата за землю и начался процесс перераспределения
земель. Активнее пошло наделение земельными участками граждан, предприятий и
организаций.
Покупателям и продавцам земельных участков важно представлять и реально
оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе существуют и
действуют местные правила. При этом вырабатывается система коэффициентов и
зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок нормативных цен сопоставим
с рыночными ценами, что позволяет использовать их как основу для сделок с
земельными участками.
На начальном этапе создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие
сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными земельными
массивами, приняли участие в выделении земель под застройку, зачастую под
видом долгосрочной аренды и без соответствующих процедур по оформлению прав
собственности на законной основе.
Для продолжения земельной реформы большое значение имеет создание земельного
кадастра, который призван уточнить распределение границ земельных участков и
их законных владельцев или пользователей. Эта задача возложена на Российский
комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его подразделения на
местах.
Согласно действующему законодательству собственник земельного участка имеет
право распорядиться им по своему усмотрению, то есть продать, подарить,
заложить, завещать и т.д.
При этом сохраняется ряд ограничении гражданско-правового характера, а
именно: собственник земельного участка не может единолично распорядиться
собственностью, нажитой при совместной жизни супругов. Нарушение этой нормы
при совершении сделок с недвижимостью может стать причиной судебного спора,
при купле-продаже земельных участков сначала (или одновременно) должен быть
решен вопрос об отчуждении строений и насаждений, расположенных на участке.
Право собственности на земельный участок не означает автоматически права
собственности на недвижимое имущество, которое на нем находится.
Для покупателей земельных участков и загородных домов важно учитывать
циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости, который
носит ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают расти во
второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне, затем следует
период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос снижается до
минимума, так как покупателям не представляет особого интереса приобретать
недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают до середины
февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все достоинства и
недостатки предлагаемого участка и его окружение. Однако следует отметить
характерную особенность рынка земли - если на квартирном рынке сезонное
снижение спроса ведет к падению цен, то, как показали 4-летние наблюдения,
цены на земельные участки в конце лета стабилизируются и как бы замирают, а
затем начинается следующий период их роста. На земельном рынке отмечается
сезонный рост спроса в начале весны, начало которого может смещаться в
пределах полутора месяцев, начиная с первых чисел апреля.
Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих факторов,
и том числе от наличия ясной погоды.
Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных
земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на
приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают,
планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят
дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку
практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как
электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от удаления
точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-700$ из расчета
на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных земельных участков
находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку.
Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании
статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков от
их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского
хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия
поблизости водоемов, леса.
Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих
участков не менее чем на 20 %, а в отдельных, особо престижных местах эта
разница доходит до 500%.
Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других видов
участков и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых и
хозяйственных построек.
Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих
различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций,
подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.
Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация, газификация,
телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание, спортивные
сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену земельного участка,
особенно если они подкреплены договором с владельцем земельного массива.
Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного участка.
Земельные участки, расположенные далее 50 км от Московской кольцевой
автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью и цена их в 2-3
раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков на расстоянии
более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.
Престижность направления и особенности местности могут изменять цену участка
почти в 4 раза на равном удалении от города.
По оценкам риэлтеров, цены предложения превышают цены спроса в среднем на 20-
40 %, но в целом по мере роста информированности и числа участников
земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в
каждой конкретной местности.
Особо следует отметить, что вложение средств в земельные участки является
привлекательным и доступным, по крайней мере, для среднего класса, способом
инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую необходимо
преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у тех, кто
приобретает в собственность квартиру или загородный дом.
Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного
спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и
перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его
развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и
механизма земельных отношений.
Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете
определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных
условий, В России налицо острый дефицит жилья.
Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства осуществляется
за счет:
- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования
- продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости
строительства
- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания
стоимости строительства
- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку
- продажи жилья по льготным ценам.
Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для
улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной
войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших
малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии
с действующим законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей,
участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных,
туберкулезных больных и др.
Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки
(обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество
граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается,
но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания
основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число
очередников.
Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию
беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после
демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР, а
также отселения из зоны чернобыльской аварии.
Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит
вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных вложений
в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который
находится в их ведении.
Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как
в недостаточной мере обеспечен, канализацией, центральным отоплением и
другими удобствами.
В тоже время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому
сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который
раньше являлся основным, источником необходимых капиталовложений.
Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов
ввода жилой площади, развала старого распределительного механизма решения
жилищной проблемы в России имеет место огромная объективная потребность в
решении жилищного вопроса и развитии, рынка жилья.
Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую
прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и
ведомственного жилого фонда.
Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность
общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого - нерешенность
жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения
условий проживания.
Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые
различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые,
складские и производственные.
На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и
вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального
фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы,
организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве -
территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет
большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах,
развивается очень медленно и неравномерно.
На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями
риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды
навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в
течение всего срока аренды.
Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за
свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда
быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.
В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные
расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс
водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-
охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за
радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.
Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных
коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и
месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для
парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств
на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой
сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.
Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с
отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет
близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к
нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий
является таким же существенным фактором, как месторасположение.
В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как
офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды
возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на
соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по
письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими
службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а
также правил пожарной и санитарной безопасности,
Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора
(субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности.
При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для
совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной
муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субаренда
муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются
ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным
формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти,
испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания
арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого
фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25%
арендованной площади.
Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях,
Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и
цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах,
организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения
не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме
того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями.
Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений,
расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под
охраной государства в качестве исторических памятников.
По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость
коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с
непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели
предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх
арендной платы.
На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но
преобладает помесячная или поквартальная предоплата.
Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее
время нет достаточного количества статистического материала для проведения
полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок
нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более
открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по
недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских
фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.
Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается
проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на
котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для
основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе
приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в
арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и
покупатели).
На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все
больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных
помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для
представительств и офисов, У риэлтеров начинают появляться заказы на поиск
помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.
Анализ рынка земельных участков
Теперь перейдем к непосредственному анализу положения рынка земельных
участков, основываясь на имеющихся данных.
В таблице 1 представлена общая картина использования земельного фонда. Из нее
видно, что страна имеет очень большое количество земельных ресурсов, так как
более половины всей территории страны составляют земли запаса и лесного
фонда, которые не участвуют в производстве.
Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.
| Млн. га | % | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | 1995 | 1996 | 1997 | 1998 | | Всего земель (территория) | 1707,5 | 1707,5 | 1707,5 | 1707,5 | 100 | 100 | 100 | 100 | | Используемые в с/х | 698,7 | 694,6 | 707,4 | 699,9 | 40,92 | 40,68 | 41,43 | 40,99 | | Земли запаса и лесного фонда | 938,1 | 947,4 | 933 | 937,6 | 54,94 | 55,48 | 54,64 | 54,91 | | Прочие землепользователи | 70,7 | 65,5 | 67,1 | 70 | 4,14 | 3,84 | 3,93 | 4,1 |
Страницы: 1, 2, 3
|
|
|
|
|
