РУБРИКИ

Курсовая: Анализ и проектирование операций с недвижимостью

   РЕКЛАМА

Главная

Логика

Логистика

Маркетинг

Масс-медиа и реклама

Математика

Медицина

Международное публичное право

Международное частное право

Международные отношения

История

Искусство

Биология

Медицина

Педагогика

Психология

Авиация и космонавтика

Административное право

Арбитражный процесс

Архитектура

Экологическое право

Экология

Экономика

Экономико-мат. моделирование

Экономическая география

Экономическая теория

Эргономика

Этика

Языковедение

ПОДПИСАТЬСЯ

Рассылка E-mail

ПОИСК

Курсовая: Анализ и проектирование операций с недвижимостью

В случае необходимости за счет этих земель можно значительно увеличить предложение на рынке. Второй по величине является площадь земель используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин. И самую маленькую площадь имеют прочие землепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется не только несовершенством законодательства, которое препятствует свободному обороту земли, но и трудной экономической ситуацией. Можно заметить площади используемые в той или иной сфере менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на 1%), с последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курса рубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, которая увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из оборота. Далее переходим к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных угодий. Таблица 2. Общая земельная площадь и с/х угодья в распределении по землепользователям (млн. га).
ГодыЗемли, занятые в с/хВ т.ч.
С/х предприятия и орг-ииК(Ф)ХЛичное пользование гражданИз них
ЛПХКоллективные и индивидуальные сады и огороды

Общая земельная площадь

1992

651564,254,896,81,7

1993

686,9567,933,39,25,81,8

1994

698,7562,7339,76,11,8

1995

694,6544,736,210,55,81,9

1996

707,456034,210,75,81,8

1997

699,954929115,91,8

Все с/х угодья

1992

210,6100,16,58,56,41,7

1993

210,11759,78,85,41,8

1994

209,2175,210,19,35,71,8

1995

209,6 171,210,59,95,31,9

1996

208,4169,510,89,95,41,7

1997

206,2165,811,710,25,51,7

Пашня

1992

130119,24,73,93,30,6

1993

129,5116,3743,40,6

1994

128,4114,67,34,13,5-

1995

-113,27,64,53,4-

1996

-111,27,94,53,5-

1997

-108,68,84,63,5-

Сенокосы и пастбища

1992

78,3601,83,32,8-

1993

76,357,72,63,4--

1994

77,8572,83,62-

1995

78,656,42,83,91,7-

1996

78,756,42,84--

1997

77,654,8-4,21,8-
Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос. Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан.
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

Приусадебные земли

Число семей (тысяч)192881655316582162951625016374
Площадь (тысяч га)682658256062581058055923

Коллективные и индивидуальные сады

Число семей (тысяч)135341433514739150211507815166
Площадь (тысяч га)108311671209124212671264

Коллективные и индивидуальные огороды

Число семей (тысяч)788482117614738670366558
Площадь (тысяч га)601654621603576545
В личном пользовании граждан (таблица 3) количество земель за 1992-1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок. Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
Все домохозяйстваДомохозяйства состоящие из
1 человека2 человек3 человек4 человек5 и более человек
Все домохозяйства в т.ч.:100100100100100100
Имеют зем. участок58,348,457,955,663,871,1
Приусадебный участок2228,12416,717,825,3
Садовый или дачный участок16,95,214,520,624,221,6
Огород9,58,19,59,410,410,6
Приусадебный участок и огород7,76,48,26,58,110,4
Прочие сочетания2,20,61,72,43,33,8
Не имеют зем. участка41,751,642,144,436,228,9
Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном спросе на земельные участки среди семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит очень большое число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека. Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном рынке.
Виды сделок

1994

1995

1996

КоличествоТыс. гаКоличествоТыс. гаКоличествоТыс. га

Передача зем. участков в соб-ть за плату местными органами власти в т.ч.:

112,32464,418,443,99
Гражданам для индивидуального строительства, дачного хозяйства, садоводства и животноводства109,91262,56,540,93,5
Гражданам и их объединениям для предпринимательства--0,71,40,60,4
Приватизированным предприятиям--1,13,81,93,7
К(Ф)Х и другие с/х предприятия0,47,50,276,70,51,4

Купля-продажа земельных участков гражданами всего в т.ч.:

10111231,441,5218,833,6
Для индивидуального строительства19,42,337,63,940,13,9
Ведения ЛПХ274,870,615,477,716,3
Садоводства52,63,7111,511,393,37
Дачного хозяйства1,20,12,76,32,90,4
Для других целей граждан--8,54,843,4
Для других целей юридических лиц--0,65,730,72,5

Предоставление земельных участков в аренду местными органами власти

266731804334919486342720308
Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.

Анализ рынка жилых помещений

Теперь рассмотрим состояние рынка жилья. Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья).
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Весь жилищный фонд: всего млн. м2

2492254626082649268027152747

В среднем на 1 жителя м2

16,817,417,718,118,318,618,9
Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой площади. Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Число семей (включая одиночек), стоящих на учете

на получение жилья (на конец года) тысяч

в % от общего числа семей (включая одиночек)

9646

19

9104

18

8467

17

7698

15

7248

14

6760

13

6286

13

Число семей (включая одиночек) получивших

жилье и улучшивших жилищные условия за год

тысяч

в % от числа семей состоявших на учете на

получение жилья

948

10

897

9

741

8

652

8

492

6

416

6

344

5

Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей. Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %).
ПоказателиВсе домохозяйстваДомохозяйства состоящие из:
1 человека2 человек3 человек4 человек5 и более
Все домохозяйства100100100100100100

Живут в:

- индивидуальном доме

- части индивидуального дома

- отдельной квартире

- общей квартире

- общежитии

- другом жилом помещении

24,8

3,3

61,8

4,9

4,3

0,1

32,5

4

47,5

8,4

6,9

0,1

28,5

3,1

59,5

4,4

3,7

0,1

17,4

2,8

68,7

4,7

5,1

0,1

18,3

3,2

70,5

3,8

3,5

0,1

29,4

3,5

63

2,2

1,4

0,1

Снимают жилье0,80,60,71,20,60,4
В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет в отдельной квартире или индивидуальном доме. Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам.
Показатели

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Число проданных квартир

В т.ч. гражданам

8610

-

14474

10078

26483

22462

29959

22823

42516

31520

44151

32780

Общая площадь проданных квартир тыс. м2

В т.ч. гражданам

481

-

799

553

1359

1121

1591

1127

2527

1808

2859

2053

В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может полностью покрыть весь возможный спрос. Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади).
Года

Всего

построено

В т.ч.
Государственными предприятиями и организациямиЖСКНаселением за свой счет и с помощью кредитов

1992

41,529,22,14,9

1993

41,8151,95,6

1994

39,2101,97,1

1995

419,11,79

1996

34,35,91,410

1997

32,74,61,311,5

1998

30,73,40,812,1
Среди вновь построенного жилья (таблица 10) происходит перераспределение по источникам строительства. Все меньше строится жилья государственными организациями и предприятиями. И все больше строится жилья самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такого жилья его цена может на много превышать цену государственного. Более подробно объем построенного жилья по формам собственности представлен в таблице 11. Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства, стремиться самостоятельно обеспечить себя жильем. Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формам собственности.
Показатели

1995

1996

1997

1998

Всего млн. м2

Удельный вес %

Всего млн. м2

Удельный вес %

Всего млн. м2

Удельный вес %

Всего млн. м2

Удельный вес %
Предприятиями и организациями4110034,310032,710030,7100

В т.ч. по формам собственности:

Государственная: из нее

Федеральная

Субъектов РФ

Муниципальная

Частная

Смешанная российская

Прочие формы

9,1

7,1

2

4

14,8

13

0,1

22,1

17,2

4,9

9,8

36

31,8

0,2

5,9

4,7

1,2

2,9

14,6

10,8

0,1

17,1

13,6

3,5

8,5

42,6

31,5

0,2

4,6

3,4

1,2

2,8

16,2

9

0,1

14,1

10,5

3,6

8,7

49,3

27,4

0,5

3,4

2,6

0,8

2,6

17,9

6,5

0,3

11,3

8,6

2,7

8,5

58,3

21,1

0,8

Таблица 12. Ввод в действие жилых домов в городах и поселках городского типа и сельской местности (млн. м2 общей площади)
Годы

Всего

построено

Населением за свой счет и с помощью кредитов
В городах и поселках городского типа

1992

311,9

1993

32,32,2

1994

30,73

1995

32,13,8

1996

26,24,3

1997

24,65,3

1998

23,56
В сельской местности

1992

10,53

1993

9,53,4

1994

8,54,1

1995

8,95,2

1996

8,15,7

1997

8,16,2

1998

7,26,1
В сельской местности строительство практически прекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять спрос на жилья своими силами. Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер.
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Предприятиями и организациями всех форм собственности

Число квартир (тысяч)

Их средний размер (м2)

682

60,8

682

61,3

611

64,2

602

68,2

482

71,2

430

75,9

388

79,1

Из них по видам квартир в

% от общего ввода:

1-о комнатные

2-х комнатные

3-х комнатные

4-х и более

18

32

40

10

19

33

40

8

19

35

39

7

18

32

38

12

18

34

37

14

18

30

36

16

18

30

36

16

ЖСК

Число квартир (тысяч)

Их средний размер (м2)

37

56,1

33

57,9

34

57,7

30

58,5

24

59,3

23

58,9

13

61,9

Индивидуальными застройщиками

Число квартир (тысяч)

Их средний размер (м2)

61

80,1

65

85,1

78

91,5

90

99,7

93

107,4

102

112,4

104

116,3

Из таблицы 13 можно сделать выводы, какие квартиры пользуются у населения наибольшим спросом. Это 2-3 комнатные квартиры, которые являются оптимальным приобретением для людей со средним достатком, хотя последнее время наблюдается рост число квартир с 4-мя и более комнатами. Таблица 14. Приватизация жилищного фонда.
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Всего с начала приватизации по состоянию на 1.01.1999
Число приватизированных квартир тыс.26315770239615291203119895915774

Их общая площадь млн. м2

13228211472575646767
Удельный вес приватизированных квартир в общем числе квартир, подлежащих приватизации %8189655544
Приватизация жилья (таблица 14) часто предваряет операции с ним. Поэтому приведенные данные можно использовать при примерном прогнозировании предложения на рынке жилья.

Анализ рынка нежилых помещений

Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости. Таблица 15. Основные фонды промышленности.
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости) млрд. руб. (1998 – млн. руб.)0,717,4490,91805,84802,54025,83982,4
Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов на конец года49,549,347,947,940,95252,4
Коэффициент обновления (ввод в действие основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на конец года в сопоставимых ценах)2,81,81,71,61,310,9
Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах)2,811,81,51,31,51,5
Из таблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992 года постоянно увеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 2,8 до 1,5. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно. Таблица 16. Основные показатели работы пищевой промышленности.
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Число предприятий707387841263613902184091972122372
Объем промышленной продукции (млрд. руб.)215,744,6118158172196
Численность промышленного производственного персонала тыс. человек1554155615541506147814541420
Прибыль (убыток) млн. руб.3362737568812532764510436-5799
Уровень рентабельности продукции %2723,516,616,35,58,4-
На первый взгляд один из основных видов промышленности – пищевая, начиная с 1992 года, непрерывно развивалась, о чем говорит рост числа предприятий и объема промышленной продукции (таблица 16). Но в это же время снижалась численность персонала и значительно упала рентабельность. А в 1998 отрасль вообще стала убыточной. Таким образом нельзя однозначно говорить о развитии этой отрасли. Возможно на показателях отразился августовский дефолт, который нанес удар по всей экономике. Таблица 17. Наличие и использование мощности промышленных предприятий по выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий и промышленных подразделений при непромышленных организациях).
ПоказателиМощность действовавшая на 1.01.1999Уровень использования среднегодовой мощности (%)

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Пищевая промышленность:

Мясо (тыс. т)

1557504232251917
Колбасные изделия (тыс. т)4,566626354524142
Животное масло (тыс. т)3,367614235292726
Сыр сычужный (т)56472736351464245
Цельномолочная продукция в пересчете на молоко (тыс. т)33,941353024242427
Консервы мясные (млн. усл. банок)3,161534539433535
Консервы молочные (млн. усл. банок)2,155575048515556
Консервы плодоовощные (млн. усл. банок)3,451452721151620
Сахар песок из сахарной свеклы (тыс. т)27086878586858175
Мука (млн. т)20,379665653464847
Крупа (млн. т)2,462534239282728
Хлеб и хлебобулочные изделия (тыс. т)57,361554944413835
Кондитерские изделия (млн. т)3,861664146434437
Макаронные изделия (млн. т)1,389695144323241
Растительное масло (тыс. т)13,571714835403946
Маргариновые продукты (тыс. т)88261453020222425
Пиво (млн. декалитров)43566615451475770
Безалкогольные напитки (млн. декалитров)32519191717141228
Минеральная вода (млн. полулитров)1,335273230393941
Еще одной из причин падения рентабельности пищевой промышленности может быть снижение загрузки производственных мощностей, которое происходило почти во всех отраслях пищевой промышленности (таблица 17). Избежали этого лишь производство минеральной воды, безалкогольных напитков, пива, молочных консервов. Таблица 18. Ввод в действие важнейших производственных мощностей за счет строительства новых, расширения и реконструкции действующих предприятий.
Показатели

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

Мощности по производству:

Сахара песка, тыс. ц переработки свеклы в сутки

-44,51---
Мясо, т в смену501643,653,127,317,579,7
Цельномолочные продукты, тыс. т в смену0,40,20,50,30,150,060,3
Сыр твердых сортов, т в смену2,22,312,67,97,91,45,4
Элеваторы, тыс. т единовременного хранения139485034---
Мельничные предприятия сортового помола тыс. т переработки в сутки0,30,50,20,80,70,21,5

Страницы: 1, 2, 3


© 2007
Использовании материалов
запрещено.