Нормативный акт: Закон об ипотеке

Нормативный акт: Закон об ипотеке

задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;

государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований, предъявляемых

законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи,

или с иными ошибками;

несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Федерального закона;

уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);

неправомерным погашением регистрационной записи;

необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных статьей 26

настоящего Федерального закона.

Глава V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ ИМУЩЕСТВА,

ЗАЛОЖЕННОГО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по

договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в

соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом

залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его

стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об

ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и

доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан

поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном

состоянии и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения

ипотеки.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан

производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору

об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми

актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса

Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки

не установлены - в разумные сроки.

Статья 31. Страхование заложенного имущества

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется

в соответствии с условиями этого договора.

2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании

заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это

имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная

стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства -

на сумму не ниже суммы этого обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по

обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового

возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от

того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению

преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в

чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным

законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из

страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по

причинам, за которые он отвечает.

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его

от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан

принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами

Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской

Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые

меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества

залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о

признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество,

о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо

иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости

или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об

этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю

соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее -

суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен

использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на

заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса

Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на

заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе

использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной

доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с

этим необходимых расходов.

3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном

владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени,

истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со

статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его

во владение залогодателя.

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие,

состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное

имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные

помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими

лицами, во владении которых оно находится.

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности

заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом

(пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества

(статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества

(статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения

заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию

заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе

залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель

вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой

обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в

предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение

одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,

заложенное по договору об ипотеке.

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

1. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения

имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено

таким договором.

2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает,

заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого

обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель

вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой

обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с

пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона.

3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2

настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в

письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного

имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Глава VI. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ

ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ, К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ

ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено

залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в

качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо

паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом

лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об

ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается,

если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением

условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об

ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя,

ничтожны.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к

другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в

результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том

числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке

наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности

последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще

выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей

лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для

последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и

не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в

пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из

правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений

ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства

соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет

ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность

правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными

залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того,

были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо

установленные для такого перехода правила.

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением

правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель

вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и

применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса

Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить

взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного

по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о

том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего

Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости

указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой

обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное

имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не

являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с

этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и

прежний залогодатель.

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке,

залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество

в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по

соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного

пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока

обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению

имущества.

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по

основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все

права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные

залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения

договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу

решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования

залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального

удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении

взыскания в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона.

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование

третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства,

либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия

залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях

третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право

залогодателя на это предусмотрено в закладной.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому

лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об

ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими

залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного

имущества

1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом

ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены

федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для

государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и

залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение,

ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо

залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих

требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены

правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения

взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у

залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного

правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила

статьи 38 настоящего Федерального закона. Однако залогодержатель, интересы

которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе

потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и

обращения взыскания на конфискованное имущество.

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у

залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании,

что в действительности собственником этого имущества является другое лицо

(виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения

суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было

обеспечено ипотекой.

Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения

одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в

залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного

должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения

ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20

настоящего Федерального закона.

2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими

договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к

моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых

может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть

заключен с соблюдением этих условий.

3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение,

установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом

недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору

независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком

запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с

нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором,

требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той

степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями

предшествующего договора об ипотеке.

4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в

предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего

составление и выдачу закладной, не допускается.

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей

ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до

заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже

существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9

настоящего Федерального закона.

Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по

последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения

причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые

сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего

Федерального закона из данных об их государственной регистрации.

2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен

незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам

и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке,

предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение

предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований

предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже

обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия

залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено

предшествующим договором об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и

последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением

правил главы IV настоящего Федерального закона.

В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных

записях о предшествующих ипотеках того же имущества.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех

предшествующих ипотеках того же имущества.

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и

последующей ипотекам

1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке

удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о

наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права

преимущественного удовлетворения своих требований.

2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям,

обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано

досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено

взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей

ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если

залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим

правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным

последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное

предшествующей ипотекой.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям,

обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение

взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей

ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования,

обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению,

если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой,

достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены

требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель,

намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме

уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же

имущества.

5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если

залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то

же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек,

удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения

соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон

не предусмотрено иное.

Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ.

ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой

обязательству

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать

свои права другому лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

(п. 1 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место

прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку

прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по

обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие

исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному

обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса

Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено

обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

(п. 3 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем

применяются нормы статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса

Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой

обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При

совершении такой сделки она признается ничтожной.

Статья 48. Передача прав по закладной

1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой

письменной форме.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).

При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на

закладной отметку о новом владельце.

В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому

переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если

эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей

отметке.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому

же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том

числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой

обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и

предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при

передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой

обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были

быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.

(абзац введен Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную

основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на

закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным

владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-

либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным

образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал

или должен был знать.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам,

ничтожны.

5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского

кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное

ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной.

При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в

судебном порядке перевода этих прав на себя.

Статья 49. Залог закладной

1. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи

или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение

обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего

между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной,

либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок

обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349

Гражданского кодекса Российской Федерации.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю

закладной стороны вправе предусмотреть:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном

статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями,

которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона;

3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной

залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении

определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных

денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная

залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по

истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из

вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО,

ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по

договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в

статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением

или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в

частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в

части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой

обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем

обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям

договора об ипотеке.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на

имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого

периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их

внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в

течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением

обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не

может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и

применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской

Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации)

должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или

ненадлежащее исполнение.

4. В случаях, предусмотренных статьями 35, 39 и 41 настоящего Федерального

закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения

обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования -

обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой

обязательство исполняется надлежащим образом.

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное

по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в

соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается

удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на

заложенное имущество

Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,

предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности

дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего

залогодателя и иных лиц

1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более

договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который

предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности,

предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона.

2. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество

видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого

лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания,

уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему

возможность участвовать в данном деле.

3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования

заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника

жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут,

право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в

рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении

взыскания на заложенное имущество

1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,

может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного

ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований

залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного

имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50

настоящего Федерального закона.

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по

договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного

имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества,

которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в

процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются

проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого

удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе

соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим

судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые

необходимы.

3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в

решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его

реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено

им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением

этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель

сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие

настоящего Федерального закона.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного

имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований

залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества

на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного

имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей

сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не

освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков

кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит

требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к

моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет

решение об обращении взыскания. (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N

18-ФЗ)

4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если:

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его

несостоятельным (банкротом).

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного

по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании

нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и

залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения

взыскания на предмет ипотеки.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему

договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием

залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.

2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном

пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или

органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую,

художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и

кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной

установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований

залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению

суда.

3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в

соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:

1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в статье 56

настоящего Федерального закона;

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих

лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику,

обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено

приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки

является земельный участок.

К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем

применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о

договоре купли - продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем

для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

4. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в

соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого

удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании

обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если

залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении

залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и

последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества

у третьих лиц вещные права и права пользования.

5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном

порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть

признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим

соглашением.

Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА,

НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ

Статья 56. Реализация заложенного имущества

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда

обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом,

реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев,

предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по

договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской

Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные

правила.

2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может

с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество

подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего

Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может

быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об

удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном

в соответствии с пунктом 1 статьи 55 настоящего Федерального закона. (в ред.

Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59

настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на

это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 настоящего Федерального

закона не может быть обращено во внесудебном порядке.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе

определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской

Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено,

определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во

внесудебном порядке.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого

имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального

закона с последующим оформлением уступки данного права.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда (в ред.

Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся

органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством

Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не

установлено федеральным законом.

2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту

нахождения этого имущества.

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не

позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в

периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа

исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с

указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера

продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в

размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных

торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной

цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток

возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит

возврату, если публичные торги не состоялись.

5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не

участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного

самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных

торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права

пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также

залогодержатели по последующим ипотекам.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных

торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор

публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах

публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет

последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса

Российской Федерации.

7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их

окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную

цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором

публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим

публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли -

продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются

основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр

прав на недвижимое имущество.

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены

заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный

срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на

следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных

обстоятельств.

2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися

залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное

имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в

счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства

Российской Федерации о договоре купли - продажи. Ипотека в этом случае

прекращается.

3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное

пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после

первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная

продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они

вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи,

снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке,

предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по

причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе

приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на

25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и

зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой

имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему

характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество,

имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную

ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести

отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского

кодекса Российской Федерации.

5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за

собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов

несостоявшимися, ипотека прекращается.

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

1. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества

выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя

специализированная организация, которая действует на основании договора с

залогодержателем и выступает от его или от своего имени.

2. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион

является открытым.

Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в

случаях, предусмотренных федеральным законом.

3. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества

лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли

- продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием

для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на

недвижимое имущество.

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его

реализации

1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся

третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество,

удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме,

какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право

может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного

имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения

права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на заложенное имущество

или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в

связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об

ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в

связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией,

распределяется между заявившими свои требования к взысканию

залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений,

а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке

- нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с

соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 5 и 6 статьи 350

Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего

Федерального закона.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является

государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению

залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей,

зачисляются в соответствующий бюджет.

Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся

в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные

для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и

гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного

хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями,

в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального

обеспечения).

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки,

указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только

на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок,

выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной

собственности.

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель

сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и

полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с

настоящим Федеральным законом не допускается.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше

минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской

Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель

различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или

сооружения, принадлежащие залогодателю

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного

участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и

сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или

возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее

залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении

взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и

приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка,

которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с

его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются

соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя

распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на

которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не

распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии

соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может

приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями,

предусмотренными частью второй пункта 1 настоящей статьи.

3. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка,

находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же

залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или

сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение

к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального

закона.

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном

земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель

вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания

или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не

предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и

сооружения.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или

сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного

залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии

с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать

изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем

распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если

права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае,

если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением

условий, которые в ней отражены.

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или

сооружения, принадлежащие третьим лицам

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание

или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении

залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю

участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел

залогодатель как владелец участка.

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке

ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве

обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная

соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и

их реализации

1. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах,

аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном

использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах,

аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях,

предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в

установленном этим законодательством порядке.

2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу

заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных

федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут

приобретать такие участки.

Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ,

ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком,

на котором они находятся

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие)

право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2

статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по

тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или

сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей

закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого

участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным

участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право

залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие,

здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в

собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же

условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель)

недвижимого имущества.

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия

собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им

органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого

требования, ничтожен.

2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено

договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному

предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания,

сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права

требования, исключительные права.

3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и

оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного

имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого

аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию,

являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет

об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным

приложением к договору.

(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 N 143-ФЗ)

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого

составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее

исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В

случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия

обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право

на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим

образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении

года с момента заключения договора об ипотеке.

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять

в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным

образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в

состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре

об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не

нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество,

относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на

отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не

установлено договором об ипотеке.

2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению

сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого

имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия,

залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении

обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за

деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть

уполномочен:

требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные

отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с

заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;

обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или

уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с

руководителем предприятия;

предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем,

недействительными;

осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью

залогодателя.

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой

предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по

решению суда.

2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят

относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с

момента государственной регистрации права собственности на приобретенное

имущество.

Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для

постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и

квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим

лицам.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, не

допускается.

3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и

помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть

предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки

жилых домов и квартир, на них не распространяются.

4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть

квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой

ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона об

ипотеке жилого дома и квартиры.

5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности

несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц,

над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке,

установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с

имуществом подопечных.

КонсультантПлюс: примечание.

Порядок совершения сделок с имуществом подопечных регулируется статьями 37 и

38 Гражданского кодекса РФ.

6. Исключен. - Федеральный закон от 11.02.2002 N 18-ФЗ.

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в

соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации

находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной

считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей

собственности на жилой дом.

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома

договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства

незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и

оборудованием, которые заготовлены для строительства.

(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка

или иной кредитной организации

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом

или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных

средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа,

предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого

дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной

регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная

организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на

приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1

настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого

имущества, возникающем в силу договора.

3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие (разрешение) законным

представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно

дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают

указанные лица, на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого

помещения в случае, если у органов опеки и попечительства отсутствуют

основания для признания того, что права или охраняемые законом интересы

несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц

нарушаются.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия (разрешения) на

отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором

проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные

члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной

форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого

согласия (разрешения).

Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в

ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние,

недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должен

быть мотивирован.

Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде.

(п. 3 введен Федеральным законом от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права

пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире

залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие

жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в

силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа,

предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом

на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке,

установленном федеральным законом.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в

судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных

главой IX настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые

обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме

открытого аукциона или конкурса.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

3. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях

договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению

при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до

заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого

помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским

кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской

Федерации.

(в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по

договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора

найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на

условиях ранее заключенного договора найма.

Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального

опубликования.

2. Нормы Закона Российской Федерации "О залоге" со дня введения в действие

настоящего Федерального закона подлежат применению к залогу недвижимого

имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему

Федеральному закону.

Впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом

федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации (пункты 3 и 4

статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) эти федеральные законы и

иные правовые акты Российской Федерации применяются в части, не

противоречащей настоящему Федеральному закону.

3. Правила настоящего Федерального закона применяются к отношениям,

возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его

введения в действие.

По отношениям, возникшим до введения в действие настоящего Федерального

закона, настоящий Федеральный закон применяется к тем правам и обязанностям,

которые возникнут после введения его в действие.

4. Предложить Президенту Российской Федерации привести изданные им правовые

акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

5. Поручить Правительству Российской Федерации:

привести изданные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным

законом;

принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоящего Федерального закона.

Президент

Российской Федерации

Б.ЕЛЬЦИН

Москва, Кремль

16 июля 1998 года

N 102-ФЗ

Страницы: 1, 2