 |
РУБРИКИ |
Диплом: Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербурге |
РЕКЛАМА |
||
|
Диплом: Совершенствование системы оплаты жилья в Санкт-Петербургепоявилась в начале 2002 года взамен предыдущей концепции шестилетней давности, которой до сих пор руководствовались петербургские власти. Один из основных принципов новой Концепции заключается в пообъектном управлении государственной собственностью. Власти решили сделать акцент на принципе наилучшего использования каждого казенного объекта недвижимости. Начать предполагается с тех зданий, в которых расположены различные государственные учреждения и, в первую очередь, Комитеты городской администрации. Это означает, что в ближайшее время подразделения городской исполнительной власти будут согнаны с насиженных мест. Цель—разместить их в низколиквидных объектах, а освободившиеся дорогие площади сдать в аренду коммерческим структурам, которые будут расплачиваться с казной полновесным рублем. Другим направлением приложения усилий чиновников сейчас стала объявленная по всей стране "тотальная инвентаризация". Кое-что, впрочем, уже сделано и в этой сфере: все подразделения КУГИ понемногу переходят на использование компьютерных информационных систем. Бумажные потоки документов между ведомствами прекращаются, а Комитет получает более полную и оперативную информацию о состоянии городской недвижимости. Содержание жилищного фонда, при существующей форме управления жилыми домами, разорительно для городского бюджета. Такие проблемы как нехватка средств у муниципалитета, постоянно растущее число неплательщиков, сильный износ жилищного фонда еще больше усугубляют ситуацию. Очевидно, что в настоящее время необходимо правильное управление и целевое расходование средств. Например, известно, что содержание зданий массовых серий, особенно первых – наименее популярного типа жилища, отличается в большую сторону от содержания зданий исторического центра, прежде всего тех, которые прошли капитальный ремонт, по отельным статьям в разы. Таким образом, население наихудших жилищ, должно платить значительно больше тех, кто поселился в наилучшем. В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа хозяйствования: 1) Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального жилья). Объектом управления муниципалитета (государства) является весь жилой фонд, расположенный на определенной территории. В муниципалитете нет разделения на отдельные дома. Муниципалитет пытается решить коммунальные проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Муниципалитет собирает средства на ремонт и содержание жилого фонда с населения, а также ремонт осуществляется за счет бюджета. Такой принцип управления позволяет полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд. 2) Пообъектное управление жилыми домами—через жилищные товарищества (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы—владельцы квартир. Основные вопросы, такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения жильцов. Кроме того, для непосредственного выполнения всех решений в каждом доме существует управляющий и бухгалтер. Именно управляющий заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов: они определяют какую сумму необходимо на ремонт, величину заработной платы персоналу, как распоряжаться средствами ТСЖ [19]. Основная цель проводимой сейчас политики в жилищно-коммунальном хозяйстве—передача жилого фонда в собственность населению. Т.е. по мнению правительства, чтобы решить проблемы, стоящие перед коммунальным хозяйством сегодня, необходимо переходить на самоуправление. Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жителя со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей. С другой стороны бытует противоположная точка зрения. Многие считают, что организация кондоминиумов не приведет к решению всех проблем. Во-первых, при таком ужасающем износе большей части домов, вряд ли будет какой-либо толк, если жильцы станут аккумулировать деньги на счете и использовать их только для ремонта собственного дома. У них просто никогда не хватит на это средств. «В 60-квартирном доме собирается в год на капремонт 60 тыс. рублей, -замечают некоторые чиновники в Невском территориальном управлении. Отремонтировать кровлю стоит не менее миллиона! То есть необходимые средства будут собраны только через 20 лет, а за это время развалится что-нибудь еще. Поэтому просто открывать счет на каждый отдельный дом в нынешней ситуации бессмысленно». Муниципалитет же, аккумулируя и распределяя финансы, способен единовременно направлять на ремонт конкретного дома необходимую сумму средств. Кроме этого, существует опасение, что при самоуправлении сложно будет контролировать деятельность управляющего и председателя: каким образом осуществляется сбор, как будут тратиться средства, и будут ли эти сборы законными. Развитие жилищного самоуправления зависит в первую очередь от способности собственника жилья сделать выбор. Но для этого необходимо основание выбора—осознанное понимание преимуществ того, что выбираешь. Государство же взяло на себя обязанность по управлению жилыми домами, поэтому от нанимателя жилья или от собственника квартиры в муниципальном доме не требуется ничего, кроме регулярной оплаты ЖКУ. Для того, чтобы действительно понять, в чем разница между жилищным самоуправлением и муниципальным управлением жилыми домами, проведем исследование: сравним две различные формы управления домом: муниципальное управление и объединения жителей на уровне дома. Дом (многоквартирное жилое здание) должен рассматриваться как хозяйственный субъект, у которого должен быть собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и доходность собственности в первую очередь зависит от того, насколько эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим имуществом. Каждый дом, как целостная система с проживающими в нем людьми, требует ежедневного решения постоянно возникающих проблем. Такие аспекты как содержание здания, поддержание его технического состояния, решение проблем неплательщиков и оплаты коммунальных услуг, предоставление льгот, дотаций и субсидий, требуют ежедневного внимания. Следует отметить, что сейчас жилье у нас рассматривается лишь как место проживания и управление осуществляется только в той мере, чтобы поддерживать здание в пригодном для проживания состоянии. Однако, все большее число людей заинтересовано в том, чтобы его имущество с течением времени не теряло своей стоимости и, что достаточно перспективно, приносило доход. Естественно, для увеличения стоимости недвижимости, а тем более для получения от ее использования доходов, необходимо профессиональное, эффективное управление этой недвижимостью [24]. В этой части работы мы проведем сравнительный анализ бюджета муниципального дома и товарищества собственников жилья. В исследовании мы произведем сравнение двух форм управления жилой недвижимостью: муниципальное управление и управление ТСЖ. Сравнение произведем по следующим параметрам: величина оплаты жилищно-коммунальных услуг и качество услуг, возможности снижать затраты дома при помощи. Сразу следует отдельно отметить, что все рассмотренные нами способы снижения затрат на содержания дома и методы извлечения дохода доступны не только собственнику квартиры в ТСЖ или в муниципальном доме, но и нанимателю жилья. Заключив договор с муниципалитетом, наниматель не имеет права лишь распоряжаться этим имуществом, т.е. продавать, а использовать ресурсосберегающие технологии он может, хоть и ни в такой степени, как собственник жилья. Объект нашего анализа—это дом—здание, с живущими в нем людьми, которые обязаны содержать дом, восстанавливать его стоимость, постоянно вкладывая материальные ресурсы. Мы анализируем бюджет дома, все расходы, т.е. средства, необходимые на оплату ЖКУ и содержание дома, а также все способы снижения этих расходов. Бюджет жилого дома включает в себя статьи, перечисленные в Табл. 2.1. Сравнение двух форм управления жилым домом будет производиться по каждой из этих статей. Кроме того, необходимо также принимать во внимание факторы, влияющие на формирование бюджета дома, их изменение и прогноз бюджета, с учетом этих изменений. Таблица 2.1. Бюджет дома
Затраты дома 1. Электроэнергия Согласно постановлению Региональной энергетической комиссии Администрации СПб от 13.02.2002 года №15, оплата электроэнергии для населения, проживающего в муниципальном жилом фонде, составляет 0,90руб./кВт/час. С учетом уровня платежей 90% эта сумма составляет 0,80руб./кВт/час. С 1 января 2003 года оплата электроэнергии была повышена до 0,95руб./кВт/час. Население, проживающее в кооперативных домах (ТСЖ, ЖСК) оплачивает 100% стоимости ЖКУ. Для них ставка оплаты за электроэнергию составляет 0,95руб./кВт/час. Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика, фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако, существует социальная норма потребления электроэнергии 1 человеком в месяц—она составляет 41кВт/час. Для составления примерного бюджета дома будем считать, что человек потребляет электроэнергию согласно социальной норме, а, следовательно, оплачивает в месяц 40 руб. (0,95*41) [8]. 2. Отопление и горячее водоснабжение Согласно постановлению «Об утверждении тарифов и ставок оплаты на услуги отопления и горячего водоснабжения для населения» от 07.10.2002, стоимость 1 Гкал энергии устанавливается в размере 548 руб. для населения муниципального жилого фонда и 493 руб. для населения жилищных товариществ. 2.1.Отопление Услуги отопления население должно оплачивать в период отопительного сезона. Для каждого месяца устанавливается свой коэффициент в зависимости от средней температуры воздуха и нормы потребления Гкал в месяц. Расчет размера платежа за отопление производиться следующим образом: Стоимость 1Гкал * норму потребления Гкал в месяц * НДС * уровень платежа Фактически жители муниципальных домов и ТСЖ оплачивают равные суммы за отопление. Государство предоставляет населению муниципального жилого фонда дотацию в размере 10% от стоимости ЖКУ. Для жителей ТСЖ это дотирование проявляется уже на этапе утверждения тарифов, т.е. 100% оплата в ТСЖ соответствует 90% в муниципальном доме. Компании, поставляющие тепло в дома, равномерно распределяют свои расходы на оказание услуг не на 6, а на 12 месяцев, для того, чтобы и вне отопительного сезона иметь средства для поддержания производственных мощностей своих предприятий. В настоящее время усредненная ежемесячная оплата отопления равна 5,49 руб./м2 при уровне оплаты ЖКУ—90%. 2.2. Горячее водоснабжение Ставка оплаты горячего водоснабжения зависит от степени оснащенности систем водоснабжения: без ванн, с умывальниками, с сидячими ванными и т.д. Нас интересуют условия—с централизованным ГВС и повышенными требованиями к благоустройству. При 90% уровне оплаты эта ставка составляет 88,72 руб./чел/мес. 3. Холодное водоснабжение и водоотведение Ставка оплаты холодного водоснабжения и водоотведения зависит от степени благоустройства системы водоснабжения. ХВС, полная ванна—78,06 руб./чел/мес. (90% уровень оплаты). В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном, установлен водомерный узел, который предусматривается при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ оплата потребленной холодной воды и ее отведение производиться согласно показаниям этого водомера. В среднем, как известно из практики, в домах ТСЖ эта сумма составляет 43,58 руб./чел. 4. Лифт Для жителей муниципальных домов тариф на содержание лифтов составляет 14,22 руб./чел. В данный тариф включены затраты на электроэнергию, уборку и техническое обслуживание лифтов, устранение поломок. В ТСЖ договоры заключаются с обслуживающими организациями. В нашем городе несколько таких организаций. Существует два варианта заключения договора на лифт. Может быть заключен договор на полное обслуживание, которое включает техническое обслуживание и услуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров ТСЖ предоставляет самостоятельно. От этого, а также от технических характеристик самого лифта зависит стоимость его обслуживания. Договор заключается с каждым ТСЖ индивидуально. Перед заключением договора обслуживающая организация предоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в обслуживание, и стоимость обслуживания определяется по соглашению сторон. Она может составлять от 12 до 55 руб./чел в месяц, но в среднем оплата за лифт в ТСЖ составляет около 12,33 руб./чел/мес. 5. Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов В муниципальном доме в квитанции выделяют две статьи: вывоз ТБО и обслуживание мусоропровода. Ставки оплаты по этим статьям соответственно равны 11,05 и 2,88 руб./чел/мес. В ТСЖ оплата этих услуг включается в одну статью квитанции: "Вывоз ТБО". В среднем эта сумма составляет 18руб./чел/мес. 6. Содержание и текущий ремонт В муниципальном доме этот платеж составляет 1,48 руб./кв.м. В этот тариф включена оплата следующих затрат по содержанию мест общего пользования: - санитарное содержание жилых зданий и придомовых территорий; - обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома; - обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования; - аварийно - восстановительные работы; - общеэксплуатационные расходы. Статься "содержание и ремонт" в ТСЖ включает в себя оплату административно - управленческих расходов (з/п управляющему, бухгалтеру, обслуживающему персоналу) и хозяйственные расходы (необходимые инструменты для обслуживающего персонала, моющие, дезинфицирующие средства и т.д.) Размер необходимых отчислений по данной статье определяет на общем собрании жильцов, но в среднем (исходя из фактических данных) эта сумма составляет 2,5 руб./кв м общей площади здания. Ряд других услуг по текущему содержанию здания, оплата которых в муниципальном жилом фонде включается в статью "Содержание и ремонт жилищного фонда", в ТСЖ выноситься в отдельные статьи квитанции. Это более удобно для жильцов дома, т.к. они знают, какие именно услуги оплачивают. 6.1 Подготовка дома к зиме. Подготовка дома к зиме—это ежегодная промывка-опрессовка системы отопления здания перед отопительным сезоном. Для проведения промывки-опрессовки ТСЖ заключает договор с обслуживающей организацией. В среднем стоимость этой услуги составляет 10300 руб. для обычного 5-ти этажного дома с количеством проживающих—146 человек. Эта сумма может собираться с жильцов в виде единовременного взноса, а может равномерно распределяться в течение года помесячно, тогда она составляет около 0,25руб./м2. 6.2. Ремонтный фонд. Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени. Затем составляется список необходимых ремонтов и на их проведение используется накопленная сумма. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из потребностей каждого конкретного дома. "Управляющая компания" рекомендует отчислять на ремонтный фонд 2р/м2 ежемесячно. Практика, по данным ГУЖА Невского района, показала, что данной суммы достаточно для текущего содержания здания. 7. Резервный фонд Резервный фонд—это отчисления, собираемые только в ТСЖ. При составлении бюджет дома его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку резервный фонд—это не затраты по содержанию дома, а своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого род форс- мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Резервный фонд предусматривается на следующие цели: 1. Своевременная уплата услуг внешних поставщиков, недофинансированная жителями ТСЖ: - по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств и т.д.); - по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом обязательств по льготам и субсидиям. 2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования. Величина резервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома: - количество и площадь квартир в доме; - количество и площадь квартир неплательщиков в доме; - величина задолженности членов перед ТСЖ; - период возврата средств ТСЖ; - величина задолженности ТСЖ перед внешними поставщиками. Величина резервного фонда определяется правлением ТСЖ. Она может составлять от 20 до 100% ежемесячного бюджета дома. Для составления ежемесячных затрат дома рассчитаем примерный размер отчислений на резервный фонд. Без учета отчислений на резервный фонд ежемесячные затраты в ТСЖ приблизительно составляют 212,48 руб./чел и 10,24 руб/м2. Рассчитаем величину отчислений на резервный фонд (10% от бюджета дома) для, например, того же 5-ти этажного панельного дома, площадь которого равна 3365м 2, а число проживающих—146 человек. Ежемесячные затраты дома будут равны: 3365*10,24 + 146*212,48 = 65480 руб. 20% от этой суммы будет составлять 13096 руб. Разделим полученную сумму на площадь здания—3,89 руб./ м2 необходимо ежемесячно отчислять на резервный фонд. 8. Капитальный ремонт Оплата за капитальный ремонт муниципального жилого фонда установлена в размере 2,04 руб./м2. В ТСЖ такой платеж отдельно не выделяется и все ремонты проводятся за счет ремонтного фонда, либо за счет резервного фонда или единовременных платежей при необходимости устранения аварии. 9. Найм жилья Этот вид платежа оплачивают только наниматели жилых помещений в домах муниципального жилого фонда, т.е. жители неприватизированных квартир. Размер платежа зависит от типа дома и составляет: Панельный дом—0,26 руб./м2; Кирпич—0,36 руб./м2; Прочее—0,16 руб./м2. Итак, представим все затраты дома в виде таблицы. Затраты муниципального дома Таблица 2.2.
Таблица 2.3. Затраты дома Товарищества собственников жилья
Теперь сравним полученные результаты в таблице. Таблица 2.4. Сравнение затрат дома ТСЖ и муниципального
Таким образом, содержание дома : -муниципального 231,00 руб./чел*146 чел + 9,33 руб./м2 * 3365 м2 = 65 121 руб./месяц -ТСЖ 212,48 руб./чел*146 чел +14,13 руб./м2 * 3365м2 = 78 569 руб./месяц. Основное несоответствие между платежами в муниципальном доме и в дому ТСЖ наблюдается в тех платежах, которые распределяются на м2 площади здания. Это в основном платежи, собираемые на текущее содержание здания и ремонты (исключая отопление). В муниципальном доме с 1 м2 собирается 3,84 руб., а в ТСЖ—8,64 руб. (не включая сборы на оплату отопления). Такая разница в размере платежа возникает из- за того, что в ТСЖ существует так называемый резервный фонд, который должен использоваться на различного рада непредвиденные ситуации. В муниципалитет подобного фонда нет, он не включается в платежи населения. На содержание здания, без учета резервного фонда, в муниципальном доме и в ТСЖ собираются практически равные суммы с населения: 3,84 и 4,75 руб./м2 соответственно. Различия между ТСЖ и муниципальным домом существуют также в статье вывоз ТБО и содержание мусоропровода. В ТСЖ эта сумма составляет 18 руб./чел/месяц, в муниципальном доме—13,93руб./чел (11,05 руб./чел/месяц—вывоз ТБО и 2,88 руб./чел/месяц—содержание мусоропровода). Это связано с тем, что в ТСЖ мусор вывозиться по факту, т.е. договор с обслуживающей организацией заключается на вывоз определенного количества контейнеров с определенной периодичностью. В муниципальных домах вывоз мусора осуществляется из расчета, что норма бытовых отходов но одного человека составляет 1,3 м3 в год (хотя на самом деле этот показатель близок к 2 м3). Как уже говорилось ранее, за холодное водоснабжение и водоотведение в ТСЖ платят меньше, чем в муниципальном доме, поскольку в таких домах оплата производится за фактическое потребление согласно показаниям водомера. В муниципальных домах оплата за эти услуги производится согласно установленным нормам потребления воды. К тому же, в домах ТСЖ достаточно часто каждый житель устанавливает в свою квартиру отдельный счетчик на воду, для того, чтобы оплачивать потребленную именно им воду. Это, в свою очередь ведет к снижению уровня потребления воды, вызванному естественным желанием экономить свои денежные средства (кстати, нередко наблюдается, что при установлении счетчиков количество потребленной воды в сутки снижается даже ниже установленной государством нормы. Известно, что, так называемая, медицинская норма потребления холодной воды на человека в сутки составляет всего 50 литров, в то время как существующие ставки на оплату воды рассчитаны исходя из нормы 260-280 литров на человека. По всем остальным статьям различия между платежами незначительны. Итак, мы поняли, что содержание дома ТСЖ обходится на 13448 руб. дороже обычного (при этом, все что рассчитывается на человека в месяц в ТСЖ обходится дешевле, а разница создается из-за наличия резервного фонда). Сильно ли эта разница отражается на целом доме? Поскольку, объединившись в ТСЖ, дом становится несколько оторванным от государства, то наличие такого фонда просто необходимо для непредвиденных обстоятельств, в которых могло бы помочь государство будь вы муниципальным домом. Имея, например, квартиру площадью 52 м2 , при объединении в ТСЖ вы бы стали платить на 200 рублей больше, чем живя в муниципальном доме. Но, при этом вы получаете намного более высокий уровень обслуживания. Конечно, преимущества ТСЖ заключаются не только в том, что среди ночи можно вызвать сантехника, а в подъезде больше не будет «наскальных» надписей. Главное—все ваши платежи аккумулируются на собственном расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходуются только на содержание и эксплуатацию вашего дома. Платежи служат вечным камнем преткновения в наших отношениях с коммунальщиками. Находясь на обслуживании ЖЭСа, мы никогда не получим ответа на вопрос, сколько из полученных от государства, да и от нас, жителей, средств израсходовано на конкретный дом, какие работы сделаны и что еще нужно. Контролировать администрацию ЖЭСа—затея смешная, да и просто не приходящая обывателю в голову. Нежелание коммунальных служб сменить свое монопольное положение одновременного заказчика и поставщика услуг на новое для них качество—лишь одного из подрядчиков на рынке услуг, где покупателями являются товарищества, понятно. Работникам ЖЭСов, безусловно, невыгодно остаться подрядчиками, им легче «отчитываться» за весь подведомственный жилищный фонд скопом, а не пообъектно, как это требуется после передачи дома в управление товариществу. В ТСЖ теоретически жильцы сами решают, кто будет помогать вести финансовые дела (например, сдавать в аренду паркинг под домом) и обслуживать дом (делать ремонт в подъезде или вывозить мусор)—все тот же ЖЭС или альтернативная компания. Заметим, что ТСЖ может влиять на цену и качество любых услуг, кроме тех, которые предоставляют монополисты (вода, тепло, свет). Все, что не касается монополий, можно поручить альтернативной компании. При этом все жильцы будут знать, кто их обслуживает и кому в случае необходимости можно позвонить (хотя в условиях товарищества это уже крайняя мера, ведь обычно достаточно звонка председателю или главному инженеру). Условия работы подрядчика диктуются жильцами: на общем собрании решается не сколько «надо заплатить», а сколько «может заплатить» дом. Любой участник ТСЖ имеет право посмотреть бухгалтерию нанятой компании и задать вопрос. Для текущих работ, как правило, ТСЖ нанимает из своих же жильцов сантехника, электрика и плотника. Что касается охраны в доме, то первые ТСЖ просто брали из округи товарищей покрепче. Потом поняли—дешевле нанять профессионалов из охранного предприятия, которое будет нести материальную ответственность. Все преимущества ТСЖ, о которых говорилось выше, стоят денег. Где их взять? Вариантов немного: либо выставить счет жильцам, либо компенсировать затраты, сдавая в аренду нежилые помещения в доме (например, под магазин, офис или парикмахерскую). Кстати, ТСЖ освобождены от налога на прибыль и все доходы идут на оплату общих расходов дома. Еще один источник доходов—организация платной парковки—в больших дворах напрашивается сам собой. Автомобилисты близлежащих домов будут счастливы: машину можно поставить не во дворе, а на охраняемую территорию. На первый взгляд, регистрация ТСЖ вовсе не сложна—необходимо наличие хотя бы двух собственников (владельцев приватизированных помещений) в доме и согласие большинства жильцов. Это если речь идет об уже существующем муниципальном доме. Но инициаторами создания товарищества может быть и строительная организация, что в последнее время чаще всего происходит с только что построенными домами. Федеральный закон не препятствует созданию ТСЖ. Процедуру усложняют местные, петербургские подзаконные акты. Неразбериха среди них гарантирует проблемы с передачей на баланс ТСЖ дома и его нежилых помещений и даже с бесплатным порядком оформления земельных участков, входящих в состав ТСЖ. В налоговой инспекции на мой вопрос о том, какие нужны документы для регистрации ТСЖ, дама с хорошо поставленным голосом заметила: «Ну, если вы готовы сделать и заверить 237 разных копий документов и заполнить 106 форм, то записывайте...» Желание действовать дальше, естественно, пропадает. Кстати, в налоговой службе, со слов чиновников, специалистов по ТСЖ нет до сих пор. Как выяснилось, процедура регистрации ТСЖ вместо одного месяца, установленного законом, занимает 2-3 месяца. Дело не только в медлительности чиновников, но и просто в заполнении документов. Но несмотря на все сложности, преимущества ТСЖ очевидны. 3. Экономическое обоснование тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные услуги 3.1. Нормативная база для расчета тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные услуги Между двумя понятиями жилищно-коммунальные и жилищно-эксплуатационные услуги существует разница. Как мы говорили ранее, жилищно-коммунальные услуги—это комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до потребителя. В понятие же эксплуатационные услуги не входят работы по коммунальному обслуживанию населения, т.е. все те, которые в настоящее время поставляются исключительно монополистами (подача холодной и горячей воды, отопление и газ). Соответственно, в комплекс жилищно-эксплуатационных услуг входят все работы по содержанию (эксплуатации) жилищного фонда. Этими услугами являются: техническое обслуживание фонда, уборка площади домов, очистка мусоропроводов, обслуживание устройств противопожарной защиты, санитарное содержание придомовых территорий, капитальный ремонт зданий, комплексное техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора. Также такими услугами могут являться установка и обслуживание радио, антенн и страхование. Существующей нормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда Санкт- Петербурга являются три основные документа: - руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда; - правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда; - временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт жилищного фонда. Конечно же, существует большое количество других нормативных документов, которыми руководствуются жилищные агентства при эксплуатации жилищного фонда, такие как, например, «Технические указания по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий», «Инструкция о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда» и др. Мы будем пользоваться указанными выше тремя нормативными документами, необходимыми для наших расчетов. В этих сборниках приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам. Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья. Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы. Нормативы разработаны для удовлетворения потребности в нормативной базе управления стоимостью содержания и ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга, полностью или частично финансируемых за счет бюджетных ассигнований. Состав утверждаемой нормативной базы является минимально необходимым и достаточным объемом нормативной информации для определения цен на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда Санкт-Петербурга. Структура сметно- информационной базы позволяет вносить изменения, дополнения и корректировки в утвержденные сборники. Все нормативы в базе представлены в двух видах: -сметные расценки в ценах на текущий год, руб.; - ресурсные показатели к сметным расценкам, в натуральных единицах измерения. Расценки и ресурсные показатели в сборниках сгруппированы в разделы, объединяющие работы по направлениям эксплуатационной деятельности. Разделы подразделяются на подразделы, обусловленные однородностью обслуживаемых и ремонтируемых конструкций и оборудования жилого дома, а также условий производства работ по ремонту, эксплуатации и санитарному содержанию домовладений. Экономически обоснованная (максимально возможная) ставка на какую-либо жилищно-эксплуатационную услугу содержит следующие показатели стоимости, установленные на соответствующий измеритель конструкций, работ и услуг, в руб.: - прямые затраты; - накладные расходы; - плановые накопления; - налог на содержание автодорог; - НДС. Прямые затраты включают в себя: основная заработная плата рабочих; затраты на эксплуатацию машин; основная заработная плата машинистов; затраты на материалы, изделия, оборудования. Основная заработная плата рабочих в расценках принята на основании норм затрат труда рабочих, разработанных в составе ресурсных показателей нормативной базы, среднего разряда работы и стоимости человека-часа (ч/ч) по оплате труда. Затраты на эксплуатацию машин, в том числе заработная плата машинистов, принята по данным АП Управления механизации ремонтно-строительных работ Комитета по содержанию жилищного фонда на 01.02.2003 г. Затраты на материалы, изделия и оборудование, учтенные в расценках, определены по нормативному количеству и текущим отпускным ценам на материалы. Накладные расходы. Используя норматив накладных расходов, определяем его сумму от величины основной заработной платы рабочих. Нр = Зп * % нр / 100 %, (1) Где Нр—величина накладных расходов; Зп—заработная плата рабочих; % нр—норматив накладных расходов—рекомендованный 75% от Зп. Рассчитывается величина сметной прибыли (плановые накопления)—10% от суммы прямых затрат и накладных расходов. По установленным ставкам рассчитывается налог на содержание автодорог. В СПб в настоящее время установлена ставка налога—2,5% от объема выполненных работ. В соответствии с установленной законодательством ставкой определяется величина налога на добавленную стоимость. Величина его составляет 20% от объема выполненных работ. Для определения прямых затрат пользуются сборниками ФСН-ТЭР. ТЭР существует на каждый вид работ, имеющих отношение к оказанию жилищно-эксплуатационых услуг. Каждый ТЭР выглядит следующим образом: ТЭР51-01 Влажное подметание лестничных площадок и маршей без оборудования при количестве этажей 2—5 Состав работ: Подмести лестницу, увлажнив веник в ведре с водой. Собрать мусор в тару и транспортировать в установленное место. Измеритель: 100 м2
Зная какие конкретно работы входят в ту или иную услугу, можно рассчитать прямые затраты на ее оказание. Суммирование ресурсных показателей производится по желанию пользователя либо в целом по объекту (зданию, сооружению), либо по соответствующим разделам локальной ресурсной ведомости (трудовые ресурсы, в чел-ч.; строительные машины и механизмы; материальные ресурсы). В данном разделе мы рассчитаем экономически обоснованную тарифную ставку на такую жилищно-эксплуатационную услугу как санитарное содержание и уборка домовладений. Именно эта проблема не в последнюю очередь интересует жильцов в настоящее время. Рассчитав тарифную ставку нормативными методами, мы сравним ее с той, по которой мы платим за эту услугу на самом деле. Возможно, тогда нам удастся ответить на вопрос, почему оплачивая эти работы ежемесячно, мы получаем качество обслуживания совсем не того уровня, которое нам хотелось бы иметь. Итак, в процессе организации работ по содержанию и уборке домовладений должны обеспечиваться: - санитарное содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов, вспомогательных помещений; - уборка придомовой территории; - содержание зеленых насаждений. Весь комплекс работ по санитарному содержанию и уборке традиционно подразделяют на 6 групп, работы в которых имеют общие технологические особенности: 1. санитарное содержание лестничных клеток, чердаков, подвалов; 2. санитарное содержание мусоропроводов; 3. уборка служебных помещений; 4. ручная уборка территорий домовладений; 5. механизированная уборка; 6. прочие работы.
Санитарное содержание лестничных клетокРаботы по содержанию лестничных клеток включают: -влажное подметание лестничных клеток; -мытье лестничных площадок и маршей; -обметание пыли с потолков; -влажную протирку: стен, перил, дверей, плафонов, почтовых ящиков и др; -уборка лифтовых кабин; -мытье окон; -уборка площадки перед входом в подъезд; -уборка фекалий из подвала; -транспортировка мусора. Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке: при отсутствии оборудования, при наличии мусоропровода, при наличии лифта, при наличии лифта и мусоропровода. Периодичность проведения указанных выше работ по санитарному содержанию лестниц указана во |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
© 2007 |
|